مقدمه:

در این مطلب قصد دارم تأثیر افزایش قیمت فروش ملک بر اجاره بها مسکن و نسبت آنها را در شهر تهران و منطقه 5 شهرداری پس از رکود 4 ساله که بر بازار ملک تا سال 95 حاکم بود را بررسی نمایم. در این قسمت ابتدا رشد یا نزول تعداد اجاره‌نامه‌ها را بر اساس آمار ثبت شده در سامانه املاک و  نسبت قیمت‌های رهن (قرض الحسنه) به فروش هرمترمربع را با هم بررسی و مقایسه می‌کنم.

نکته: اغلب مالکین جهت فرار مالیاتی تمایل کمی بر ثبت اجاره‌نامه در سامانه املاک (اخذ کد رهگیری) دارند که خود به خود سبب از دست رفتن دقت صد در صدی در بررسی‌های آماری می‌گردد.

• کاهش تعداد قراردادهای اجاره

•  

با ملاحظه جدول شماره 1 می‌توان نتیجه گرفت که برخلاف تصور معمول که افزایش قیمت فروش سبب افزایش تعداد قراردادهای اجاره در شهر تهران شده و می‌شود، اجاره‌نامه‌ها از سال 95 تا پایان سال 97، 24% در کل شهر تهران و 11% در منطقه 5 کاهش داشته است. بدین ترتیب سهم منطقه 5 هر سال از بازار اجاره از بترتیب حدود 13، 14 و 15 درصد در طی این 3 سال افزایش پیدا کرده است.

عواملی که می‌تواند بر کاهش تعداد اجاره‌نامه‌های ثبت شده تأثیر گذار بوده باشد.

1- بدلیل فرار مالیاتی موجرین تمایلی برای ثبت قراردادهای اجاره در سامانه و اخذ کدرهگیری ندارند.
2- بدلیل افزایش قیمت‌های ملک، افزایش اجاره بهاء، رکود و تورم مستأجرین بخش بزرگی از توان مالی خود را از دست داده و به اجبار از شهر تهران مهاجرت کرده یا به شهرک‌های اقماری کوچ کرده‌اند.
3- در خوشبینانه ترین حالت مستاجرین خود صاحبخانه شده و نیاز به اجاره کمتر شده است، که رشد جمعیت سالانه، کاهش تعداد مبایعه‌نامه‌ها نسبت به تقاضای بازار خلاف این تصور خوشبینانه را نشان می‌دهد.

نکته : از فروردین سال 95 تا اسفند سال 97 قیمت فروش هرمترمربع در کل شهر تهران و منطقه پنج بترتیب 185% و 216% و قیمت اجاره 98% و 93% (طبق جدول شمار2) افزایش یافته است.
 

• بررسی نسبت مبلغ رهن به قیمت فروش آپارتمان در تهران

بتدریج پس از گذر از دوران رکود بازار ملک بویژه افزایش شدید قیمت در سال 97 مبلغ رهن به قیمت فروش هرمترمربع آپارتمان بترتیب در تهران و منطقه پنج، 16/77% تا 13/32% و 17/97 تا 12/18% کاهش یافت.(جدول شماره3)

میانگین مبلغ رهن قراردادهای اجاره در سال 95 حدود 860 هزار تومان به یک میلیون و دویست و هفتاد و چهار هزار تومان در تهران و در منطقه 5، از حدود 930 هزار تومان به یک میلیون و چهارصد و پنج هزار تومان افزایش یافت. با توجه به جدول شماره 2 هم می‌توان دریافت که متوسط قیمت رهن هرمترمربع 22 منطقه تهران از حدود 670 هزار تومان در فروردین 95 به 1.328 هزار تومان در اسفند ماه 97 رسیده که این مبلغ در منطقه 5 شهر تهران نیز از حدود 750 هزار تومان تا 1.450 هزار تومان در طی دو سال اوج گرفته است.