مشاوران املاک تهران از علت رکود بازار مسکن می گویند؛

شهرداری تهران بازار ساخت‌وساز را خواباند/ اجاره مسکن داغ شده فروش کم

مشاوران املاک تهران یکی از دلایل کاهش تمایل مالکان به فروش و ساخت مجدد مسکن را تغییر نرخ عوارض ساخت و ساز می‌دانند.

به گزارش انجمن خرد به نقل از اقتصاد آنلاین، بازار مسکن که در سال جدید نوساناتی را همزمان با تغییر نرخ ارز تجربه کرد، نشان داد که تمایل مصرف کننده ها به سرمایه گذاری در این بازار کاهش یافته است. تنها بخشی از معاملات مسکن که هنوز برای دارنده ملک جنبه درآمد زایی دارد بخش اجاره مسکن است.

بررسی میدانی خبرنگار اقتصاد آنلاین نشان می دهد مشاوران املاک در ماه جاری از وضعیت اجاره ملک رضایت بهتری دارند و فروش ملک و مشارکت در ساخت و سازها هنوز سهم بالایی از درآمد یک بنگاه املاک ندارد.

در گزارش امروز اقتصاد آنلاین، بخشی از گفت و گو با مشاوران املاک را می خوانید:

آقای جوادی کارشناس فروش یکی از املاک های منطقه 2 تهران می گوید: از زمانی که دلار گران شد در مجموع وضعیت بازار بهتر شد، اما هنوز به وضعیت مطلوب نرسیده است و با رسیدن به نیمه فصل زمستان بازار به حالت رخوت در آمده است و تمایل به خرید و فروش کم شده است.

وی در خصوص وضعیت اجاره می گوید: در این بخش وضعیت برای بنگاه ما بهتر بوده است و توانستیم معاملات بیشتری در این بخش انجام دهیم. اما هنوز در خواسته صاحب خانه ها و مستاجرها تعادلی در خصوص وضعیت نحوه اجاره کردن ملک ایجاد نشده است. به این معنی که صاحبخانه تمایل دارد ملک را به صورت اجاره معامله کند تا درآمد بیشتری فراهم کند، در حالی که مستاجرها از ملکی که به صورت رهن معامله می شود بیشتر استقبال می کنند.

از منظر این کارشناس املاک داشتن امکاناتی مانند پارکینگ و امکانات رفاهی برای معامله املاک مناطق شمالی شهر یک ضرورت است و اگر ملکی فاقد چنین امکاناتی باشد معامله آن به سختی صورت می گیرد. که همین موضوع باعث کند شدن روند معامله ها در مناطق شمالی شهر تهران شده است.

وی می گوید: منطقه سعادت آباد تهران در فصل گذشته یکی از مناطقی بود که حجم معاملات مسکن در آن به شدت رشد یافت، که البته این موضوع در سایر مناطق هم تا حدی برقرار بود. به همین دلیل پیش بینی نمی کنم در فصل تابستان اجاره بها افزایش داشته باشد. اما در خرید و فروش مسکن با گسترده شدن تعداد معاملات در آینده به احتمال زیاد افزایش قیمتی هم صورت گیرد.

محاسبه اجاره بها با سود بانکی

آقای نجاریان دیگر مشاور املاک شهر تهران که در خیابان سیدخندان کار می کند، در خصوص وضع معاملات مسکن در این روزها می گوید: بازار مسکن هنوز در رکود است و تعداد معامله هایی که همکاران انجام می دهند نشان نمی دهد که وضعیت بازار مسکن تحول خاصی یافته است.

وی می افزاید: الگوی خرید و فروش و اجاره مسکن در مناطق پایین شهر و بالای شهر متفاوت است. به این معنی که در مناطق متراکم جنوبی تهران که خانه های کوچکی دارند تعداد خرید و فروش هم بیشتر است و مردم در فصل جابه جایی برای اجاره کردن بیشتر مراجعه می کنند. اما در مناطق شمالی تهران فروش خیلی کند شده است.

این مشاور املاکی وضعیت اجاره را در خیابان سیدخندان بهتر می داند و می گوید: برای بسیاری از مالکان که از محل پس انداز در بانک و دریافت سود بانکی درآمدی وجود داشت یک قاعده برای محاسبه اجاره بها شکل گرفته است به این شکل که این افراد مبلغ اجاره بها را کماکان با نرخ سود بانکی سابق که در گذشته دریافت می کردند محاسبه می کنند. همین موضوع هم به افزایش نرخ اجاره بها کمک کرد.

نجاریان که در زمینه مشارکت در ساخت و ساز هم فعالیت می کند در خصوص وضعیت تمایل مالکان ساختمان های قدیمی به ساخت و ساز، این طور می گوید: خرید و فروش ملک کلنگی در تهران کاهش داشته است اما بسیاری از ساختمان های آپارتمانی چند مالک تمایل دارند که ساختمان خود را به روش 60 به 40 به سازنده واگذار کنند. که در این روش مشارکتی بنگاه ها می توانند در سال یک الی دو مورد را به اتمام برسانند. این روش هم در حال حاضر کمی بیشتر از سود بانکی برای سازنده سود دهی دارد و این روش می تواند تاحدی برای فعالیت بنگاه دار مقرون به صرفه باشد.

پایان نگاه سرمایه گذاری به مسکن

با یکی از کارشناسان املاک خیابان ستارخان هم که حرف زدیم، تاکید کرد مسکن در سال جاری روند کاهشی را طی می کند. به طوری که تعداد معامله هایی که هر دفتر مشاوره املاک انجام می دهد نسبت به سال گذشته 40 درصد کمتر شده است.

آقای خسروی می گوید: مسکن در سالهای گذشته بیشتر جنبه پس انداز برای آینده مردم را داشت و در همین خصوص معاملات مسکن با این دیدگاه صورت می گرفت. اما در فصل حاضر فقط جنبه تامین یک سرپناه را برای مصرف کننده دارد.

این کارشناس فروش املاک که از وضعیت هجوم سرمایه گذاران به بازارهای طلا و سکه ناراضی است، این طور می گوید: در این سالها برخی به سراغ بازار سکه و ارز رفتند تا از نوسانات این بازارها سودهای هنگفت بدست بیاورند. همین موضوع هم باعث شد بازار مسکن از تب و تاب گذشته اش بیفتند.

نقش شهرداری در کاهش ساخت مسکن

اما از منظر این کارشناس فروش مسکن یکی از اصلی ترین دلایلی که بازار مسکن از رونق پیشین افتاده است، عملکرد شهرداری تهران در موضوع صدور مجوز ساخت و ساز است. وی این طور می گوید: شهرداری در حال حاضر در طی سال 4 مرتبه نرخ عوارض ساخت و ساز را تغییر می دهد. همین موضوع باعث شده است که مالکانی که تمایل به فروش ملک دارند با یک محاسبه کوچک متوجه می شوند اگر ملک خود را به فروش برسانند امکان مجدد برای خرید زمین و دریافت مجوز و ساخت را از دست می دهند.

خسروی سال 97 را برای بازار مسکن سال خروج از رکود می داند ولی معتقد است که در سال 96 جهش قیمت و افزایش معاملات وجود داشته باشد و از نگاه او سال آینده سال خوبی برای بازار مسکن خواهد بود.