همایش بررسی و تحلیل آینده بازار مسکن (بخش نخست)

همایش بررسی و تحلیل آینده بازار مسکن (بخش نخست)

تحلیل و بررسی بازار مسکن کشور در سال 1396

تاریخ ثبت: (1396/05/13 )  تاریخ بروزآوری: (1396/05/13 )

این مطلب (1,954)  بار مطالعه شده است.

این مطلب را با دوستان خود در واتساپ به اشتراک بگذارید.

عبده تبریزی در همایش بررسی و تحلیل آینده بازار مسکن

همایش یک‌روزه تحلیل و بررسی آینده بازار مسکن در سه حوزه اقتصاد کلان مسکن، راهکارها، مدل‌ها و الگوهای جدید کسب و کار در مسکن و سیاست‌ها و نقش حاکمیتی دولت در توسعه و ایجاد رونق در بازار مسکن، چهارشنبه 28 تیرماه 96 در گروه سرمایه‌گذاری مسکن برگزار شد.

به گزارش انجمن خرد به نوشته روابط عمومی شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن؛ در این همایش که  اعضای هیات مدیره بانک مسکن، اعضای هیات مدیره شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن، برخی از مدیران گروه مالی بانک مسکن و همچنین معاونین، مدیران عامل و مدیران گروه سرمایه‌گذاری مسکن حضور داشتند با سخنرانی محمدرضا امینی، مدیرعامل گروه سرمایه گذاری مسکن آغاز به کار کرد.
🔹 وی با اشاره به مفهوم رکود و تورم گفت: اگر قرار است رونق رخ دهد، یکی از مهمترین مولفه آن در شرایط فعلی نرخ تورم متفاوت از ادوار گذشته است.
رونق مسکن همچنین تحول در نظام بانکی و پولی را می طلبد؛ اینکه چه نظام تامین مالی باید در بخش مسکن باشد؟ آیا همچنان تسهیلات با نرخ های 20 درصدی و تزریق آن به صنعت ساختمان می‌تواند کمک کند و سبب پویایی بخش مسکن شود؟
🔹امینی در ادامه تصریح کرد: به نظر ما این نوع تامین مالی با این نرخ ها چاره ساز نیست. در شرایط جدید اگر قرار است صنعت ساختمان به یک آرامش برسد این نرخ‌ها پاسخگو نخواهد بود چراکه اگر متوسط طول ساخت هر پروژه را 36 ماه در نظر بگیریم بار مالی 40 درصدی برای سرمایه گذاران به همراه دارد.
🔹در بخش دیگری از این همایش نیز، حسین عبده تبریزی اقتصاددان و مشاور وزیر راه و شهرسازی گفت: وقتی تعداد خانه‌های خالی از حدود 600 هزار واحد در سال‌های گذشته، امروز به 2 میلیون و 578 هزار خانه خالی افزایش یافته است، کاملا شفاف است که در یک جریان سفته بازانه در بخش مسکن در حال حرکت هستیم.


🔹عبده تبریزی با بیان اینکه حاصل جریان سوداگرانه در بازار مسکن منتج به این شده که وضعیت شهرسازی امروز به این شکل است گفت: وقتی در مناطق مختلف تهران محصول این جریان سفته بازانه را مشاهده می‌کنیم مشخص می شود در یک منطقه تراکم جمعیت 950 نفر در کیلومتر مربع است و در منطقه‌ای این تراکم 8 نفر در کیلومتر مربع است. این جریان سوداگرانه در شهر تهران حاصل این است که در پایتخت، شهرسازی صورت نگرفته بلکه ساخت و سازها بر روال سفته بازی بوده است.

در ادامه به گزارش عبده تبریزی پرداخته و برداشت‌هایی شخصی را به این گزارش می‌افزاییم:

واحد مسکونی در پروانه های ساختمانی شهر تهران (هزار واحد)

انجمن خرد: [در نمودار فوق مشاهده می کنید در اردیبهشت، مهر و اسفند 91 بالاترین تعداد صدور پروانه های ساختمانی را شاهد هستیم که مقارن است با جهش قیمت ناگهانی مسکن و همچنین در اردیبهشت و خرداد 92 هم چنین چیزی را شاهدیم چون جامعه با توجه به موسوم انتخابات ریاست جمهوری نگران از آینده بوده و قیمت آپارتمان رشد فزاینده‌ای پیدا کرد و متاسفانه در این زمان ها سازنده ها هجوم بیشتری برای سرمایه‌گذاری آوردند در صورتیکه محصولات آنان یعنی آپارتمان‌های نوساز حداقل بعد 18 تا 24 ماه قابل عرضه  شده و مشکلاتی را برای بازار مسکن پس از مدتی بوجود ‌آورد که برخی را در ذیل بر می‌شماریم:

  1. ورود سازندگان غیر حرفه‌ای مسکن به بازار با انگیزه کسب سودهای کلان بی حساب و کتاب و پیرو آن اکنون شاهد ساخت آپارتمان‌های بی کیفیت و فاقد استانداردهای لازم هستیم.
  2. وقوع کلاهبرداری‌های خواسته یا ناخواسته  که در پی ورود سازندگان مسکن غیر حرفه‌ای و فاقد پشتوانه‌های مالی و علمی رخ داد:  "بعضی از سازندگان با اعلام اینکه فقط اگر توانایی پرداخت کمیسیون آژانس املاک را داشته باشند حاضر بودند با مالکین قراردادهای مشارکت منعقد و با پیش فروش واحدهایی که هنوز جواز ساخت برای آنها صادر نشده است اقدام به تامین مالی پروژه برای خود نمایند اما این افراد وقتی چندین و چند پروژه همزمان را شروع کردند، بعد از مدتی با افزایش قیمت‌های مصالح ساختمانی و نیروی انسانی درگیر شده، هزینه‌هایشان افزایش و با آغاز دوره رکود مسکن واحدهای باقیمانده را نتوانستند به قیمت مناسب فروخته و واحدهای پیش فروش شده هم با توجه به اینکه با قیمت‌های پایی‌تر از عرف بازار به فروش رفته بود و طبق شرایط قراردهای پیش فروش درصد کمی از ثمن را نیز دریافت کرده بودند، سرمایه اندک مالی خود را بطور کامل از دست داده و پروژه‌ها را نیمه کاره رها کرده و مالکین آپارتمانهای کلنگی و خریداران آپارتمانهای نیمه ساخته شده را به دادگاه‌ها رهنما شدند. البته خوشبختانه با گشایش نسبی بازار تعدادی از سازندگان فراری از اواسط سال 95 به پروژه‌ها بازگشته و بدنبال احیای سرمایه‌های خود و تکمیل مجتمع‌ها هستند، که البته نباید از استرس و فشاری که به خانواده‌ها در این مدت وارد شده غافل شویم."
  3. انباشت عرضه آپارتمان‌های بی کیفیت در دوران رکود و هدر رفت سرمایه‌های ملی.
  4.  در زمان رشد ناگهانی قیمت مسکن، منطقه 22 شهر تهران هم با احداث دریاچه خلیج فارس (چیتگر) از اقبالی زیادی برخوردار گردید و شرکتهای تعاونی زیادی با در اختیار گرفتن زمین‌های این منطقه شروع به فعالیت و فروش امتیاز کردند و برخی از خانواده‌ها سرمایه‌های اندکی خود را به امید خانه‌دار شدن به این شرکت‌های تعاونی سپردند که هنوز بعد از چند سال پیشرفت فیزیکی در این پروژه‌ها به چشم نمی‌آید، در واقع سرمایه‌های زیادی بدون ثمر بخشی انباشته شده و در حال مستهلک شدن هستند.]

    واحد مسکونی در پروانه های ساختمانی ایران (هزار واحد)

در ادامه جداول و نمودارهایی در رابطه با رشد قیمت زمین و آپارتمان از دهه 70 خورشیدی تا ابتدای دهه 90 را خواهید دید و در جداولی نسبت واحدهای خالی به تراکم جمعیت در استان‌های کشور که مورد بررسی قرار گرفته است را نیز آورده شده است:

 رشد قیمت مسکن از سال 80 تا سال 92

قیمت آپارتمان در تهران طی 1370 تا 1393

قیمت زمین در تهران طی 1370 تا 1393

قیمت زمین و آپارتمان به طور متوسط در تهران

توزیع واحدهای خالی مسکونی ۱۳۹۰ - ۱۳۹

 

تراکم جمعیت استا نها سال ۱۳۹۵

متوسط اجاره بهای یک متر مربع آپارتمان در شهر تهران (هزار ریال)

انجمن خرد:[با بررسی دقیق نمودارها و جداول زیر می توان استنباط کرد که همواره در 12 سال گذشته با رشد مداوم اجاره بها آپارتمان مواجه بوده‌ایم و حتی در دوره‌هایی که رشد قیمت آپارتمان منفی بود (خرداد تا بهمن 94) باز اجاره بها رشد فزاینده‌ای داشت، که نشاندهنده وجود تقاضا مداوم در بازار مسکن بویژه در شهر تهران است که دلایل زیر را می‌توان برشمرد:

 اجاره بهای مسکن در تهران

  1. به دلیل کاهش قدرت خرید اکثریت مردم در دوره‌های رکود خرید و فروش مسکن  تقاضا به سوی اجاره افزایش بیشتری پیدا کرده است.
  2. اغلب فارغ التحصیلان دانشگاهی بویژه غیر تهرانی‌ها بدلیل ضعف بازار کار در شهرهای خود و عدم وجود امکانات رفاهی از قبیل آموزشی، بهداشتی و ... به تهران مهاجرت کرده و سطح تقاضا برای املاک  استیجاری را افزایش می‌دهند.
  3. بوضوح در سطح شهر می‌توان روستانشینان سابقی را مشاهده کرد که به دلایل مختلف بویژه کمبود منابع آبی و خشکسالی، زمین‌های کشاورزی را رها کرده و به امید یافتن شغل به تهران مهاجرت کرده‌اند و حتی بعضی با تهیه اندک سرمایه‌ای وسیله نقلیه مستهلکی خریداری کرده و به مسافرکشی پرداخته و با شراکت با دوستان و همشهریان منزلی اجاره‌ای تهیه می‌کنند. این اتفاق علاوه بر افزایش بیشتر تقاضای آپارتمان‌های استیجاری، افزایش بار ترافیکی شهر و معضلات اجتماعی عدیده‌ای را سبب می‌شود زیرا اغلب خانواده‌های خود را بدلیل صرفه جویی در هزینه‌ها به تهران نمی‌آورند.]

 روند رشد ماهانه شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی، قیمت مسکن و اجاره بها در شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل (درصد)

 

توزیع نسبی خانوارها در واحدهای مسکونی معمولی به تفکیک نحوه تصرف محل سکونت :1395

برچسب: مسکن; بازار; ساخت و ساز
اثر یا گردآوری: حسين عبده تبريزي (حاشیه نویسی - کیارش کاظمی);منبع: شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن   -  لینک منابع:   -  

 مسکن
 بازار
 ساخت و ساز
1401/07/07 17:20
در زمینه‌ی انتشار نظرات مخاطبان رعایت چند مورد ضروری است:
  • لطفاً نظرات خود را با حروف فارسی تایپ کنید.
  • «انجمن خرد» مجاز به ویرایش ادبی نظرات مخاطبان است.
  • انجمن خرد از انتشار نظراتی که حاوی مطالب کذب، توهین یا بی‌احترامی به اشخاص، قومیت‌ها، عقاید دیگران، موارد مغایر با قوانین کشور و آموزه‌های دین مبین اسلام باشد معذور است.
  • درج در قسمت هایی که با ستاره قرمز مشخص گردیده الزامی است.
  • تعداد کاراکترهای نام، ایمیل و نظر نباید به ترتیب بیش از 100، 300 و 500 بیشتر باشد . در صورت عدم رعایت متاسفانه نظر شما ثبت نخواهد گردید.
  • نظرات پس از تأیید مدیر سایت منتشر می‌شود.

نام:

پست الکترونیک:

متن نظر:

کد امنیتی:

نظرات: