بعد از مدتها جهت دیدن یکی از دوستان از شرق تهران به غرب تهران می‌رود، چند سالی بود که از این بزرگراه عبور نکرده بود و با ذهنیت که از پیش داشت فکر می‌کرد این معبر خلوت و کم ترافیک هست، اما ناگهان با ترافیک سنگینی مواجه می‌شود و وقتی علت را کنکاش می‌کند متوجه مجتمع تجاری می‌شود که چندی است در کنار این بزرگراه افتتاح شده، در حالیکه بدنبال فرار از این وضعیت است و چشم به اطراف می‌چرخاند مدام مورد عتاب و خطاب اهل و عیال از بابت دیدن بعضی صحنه‌ها قرار می‌گیرد، بعد از دقایقی راه دیگری را برای فرار از این ترافیک به یاد می‌آورد و کلی به خود می‌بالد، بلواری 35 متری که همواره ترافیک روانی داشت، اما هنوزچند لحظه‌ای از خودشیفتگی‌اش نگذشته که باز با ترافیک سنگین تری روبرو می‌شود و اینبار راه فراری ندارد، علت افتتاح یک فروشگاه زنجیره‌ای که کامیونت کوچک حمل بار هم بصورت عمودی جلوی آن پارک کرده و در حال تخلیه بار است و جلوتر میوه فروشی که به قیمت مناسب که اجناس خود را عرضه کرده و ازدحام ورود و خروج مردم در آن زیاد است، بنده خدایی در خیابان بصورت سوبله پارک کرده منتظر خرید همسرش هست، دیگری منتظر خروج اتومبیلی از پارک است تا مانند عقاب بر سرجای خالی فرود آید، جلوتر بگو مگوی شدید خانم و آقایی سر جای پارک در آستانه زد و خورد و ... همه این‌ها سبب می‌شود یک ساعتی دیر با اعصاب داغون به سر قرار رسیده و از ملاقات با دوست عزیزش پشیمان شود.
-
آیا طرح توجیهی ساخت آن بررسی شده است.
- آیا نفع مردم در راه اندازی آن دیده شده است یا فقط برای سرمایه‌گذاران و شهرداری سودآوری آن لحاظ شده است.
- آیا فکر شده است که احداث این مجتمع بدون اینکه در نزدیکی خط مترویی باشد و در جوار یکی از مهمترین بزرگراه‌های شهر تهران (همت – خرازی) که قرار است تسهیل کننده رفت و آمد مردم بین تهران و کرج هم باشد، می‌تواند سبب ساز چه معضلاتی باشد. در صورتیکه در چند کیلومتر جلوتر به سمت تهران و در ضلع شمالی این بزرگراه مجتمع بزرگتری به نام رزمال هم در حال تکمیل و در روبروی تهران مال هم برنامه ساخت یک شهربازی بزرگ هم در دست اقدام است.
به گزارش کارشناسان املاک چهارخانه، میرمحمد صادقی مدیرعامل بانک آینده اصلی ترین سرمایه‌گذار ایران مال در نشستی با حضور سرمایه‌گذاران این جتمع عنوان کرد: من در شیخ‌نشین‌های خلیج فارس مثل دوبی همیشه اظهار کوچکی می‌کردم که ایرانی‌ها با زحمت و هزینه به این کشورها می‌آمدند و گاهی حتی جنس‌های بنجل را که اغلب ساخت چین بود، خریداری می‌کردند. همین شیخ‌نشین‌ها اغلب به خاطر داشتن چنین امکاناتی به ما فخر می‌فروختند. من همیشه احساس می‌کردم که چرا ما در ایران چنین محلی را نداریم که بتوانیم در مقابل خارجی‌ها سربلند شویم و کالاها را در آنجا عرضه کنیم. بنده پس از انقلاب تاکنون در اتاق بازرگانی فعالیت داشته‌ام. به یاد دارم اوایل انقلاب، ميهمان‌هایی را که از خارج کشور به ایران می‌آمدند تنها به بازار بزرگ تهران می‌بردیم. چراکه جای دیگری برای خرید نبود. به همین دلیل ایران‌مال با انگیزه آبروی ملی ساخته شد که افتخار ملی محسوب می‌شود. مؤسسان این پروژه با توجه به علایق ملی و مذهبی‌اي که داشتند، تصمیم گرفتند هیئت امنایی برای ایران‌مال انتخاب کنند که البته این هیئت، نقشی در مسائل مالی ندارد و من نیز به‌عنوان رئیس هیئت امنا، فعالیت دارم. به گفته او در این پروژه سعی شده افراد از تمام زمان حضور خود در این مجموعه عظیم، به طرق مختلف استفاده کنند و به‌جز خرید، به جنبه‌های دیگر نیز توجه ویژه‌ای شده است. تاکنون نیز شرکت‌های بزرگی برای فعالیت در این مجتمع، قرارداد بسته‌اند. او افزود: دست اندرکاران پروژه، برای انعقاد قراردادها، حساسیت خاصی دارند و افرادی که قرار است در این مجتمع فعالیت کنند، باید دارای شرایط خاص باشند.
در دوران حکومت شوروی سابق ساخت همه چیز در ابعاد بزرگ بدون در نظر گرفتن جنبه‌ها اقتصادی، بدنبال تبلیغات و به رخ کشیدن قدرت صنعتی آن کشور به غرب بود مانند ساخت تیرهای چراغ برق حجیم و ساخته شده از فولاد برای تبلیغ صنعت فولاد اتحاد جماهیر شوروی که در نهایت باعث هدر دادن منابع شد. در عوض با درنظر گرفتن مسائل اقتصادی در غرب و با دو سیم کابل فولادی کار آن تیرهای حجیم را انجام می‌دادند.
حالا حکایت ما شده است که بدون در نظر گرفتن ظرفیت‌های خودمان و بدون اینکه هنوز نتوانسته‌ایم هنوز ارتباط اقتصادی خودمان را با جهان بهبود ببخشیم در حال ساخت و هدر دادن منابع در اینگونه مجموعه‌ها هستیم، مثل ساخت برج میلاد که کوه‌های اطراف تهران می‌توانستند وظیفه آن را به عهده بگیرند.
در ادامه به بررسی پول سازی این مجموعه‌ها و معضلات آن می‌پردازیم که شاید بتوان اندکی غبار از روی اندیشه اصلی مجوز دهندگان و سرمایه‌گذاران برداریم.
1- احداث یک مغازه یا واحد تجاری کوچک.
معمولاً وقتی در طبق همکف و زیر املاک مسکونی واحد تجاری احداث می‌شود، بویژه در قطعاتی که بر کمی دارند، ورودی جهت پارکینگ مسدود و پارکینگ‌های آپارتمانهای مسکونی در طبقات بالای واحد تجاری تامین نمی‌گردد، علاوه بر اینکه خود اماکن تجاری حجم زیادی از خودروهای را سبب می‌شود و طبق ضوابط شهرداری پارکینگی جهت این واحدها احداث نمی‌گردد، خوردوهای ساکنان آپارتمانهای مسکونی این مجتمع‌ها باید در خیابان پارک نمایند، که البته این واحد تجاری علاوه بر اینکه از طریق اخذ جواز درآمد بیشتری نسبت به واحد مسکونی ایجاد می‌کند از بابت اخذ جریمه عدم تامین پارکینگ نیز درآمد افزونتری شهرداری کسب می‌نماید. (پاورقی ملاحظه شود)
تقریباً در صورتیکه فقط واحد مسکونی در یک قطعه زمین با ابعاد 200 مترمربع احداث شود، نصف موقعی که در این قطعه زمین یک واحد تجاری بدون تامین پارکینگ برای واحدها ساخته شود برای شهرداری درآمد زایی می‌کند.
بطور مثال هزینه اخذ جواز برای همچین قطعه زمینی (زمین خالی بدون زیربنا) در اشرفی اصفهانی واقع در منطقه 5 با 5 طبقه مسکونی بین 400 تا 500 میلیون تومان می‌شود، در صورتیکه احداث یک واحد تجاری با 4 طبقه مسکونی بروی آن حداقل 800 میلیون برای شهرداری درآمد زایی می‌کند.
2 – احداث مجتمع‌های تجاری
تب احداث مجتمع‌های بزرگ چند منظوره مدتی است در شهرهای بزرگ فراگیر شده است
ساخت سازه‌هایی که از آنها با عنوان «مال» از آنها یاد می‌شود. از حدود یک دهه پیش در تهران آغاز شد اما به‌تدریج دامن کلانشهرهای دیگر را نیز گرفت.
در صورتیکه پس از سال 92 با رکود ساخت و ساز روبرو شدهایم اما بدلیل سودآوری ساخت مجتمع‌های چند منظوره بویژه در بعضی مناطق شهر تهران مانند منطقه 22 و 5 افزایش یافته است.
این مجتمع ها یا مال‌ها علاوه بر واحدهای تجاری، رستوران، شهربازی و سینما هم دارند و همه این مسائل، رفت وآمد به این اماکن را افزایش داده و حتی بعضی از این رفت و آمدها صرف استفاده از امکانات این مجتمع‌ها نبوده و اغلب جنبه وقت گذرانی هم پیدا می‌کند.
درباره میزان ساخت‌وسازهای تجاری آمار متفاوتی در دسترس است و برخی آمارها حکایت از وجود ۲۰۰ مجتمع تجاری بزرگ یا «مال» در تهران دارد که در مرحله ساخت یا بهره‌برداری هستند. اگرچه رقم دقیقی از تعداد مال‌هایی که قرار است در سال‌های آینده به تعداد مجتمع‌های تجاری افزوده شود در دست نیست اما مسئولان تایید می‌کنند که بیشترین تعداد این ساخت‌وسازها در تهران و مشهد است.
شهرداری مشوق اصلی احداث مجتمع‌های چند منظوره
بهگزارش انجمن خرد آورده شده از سایت تیتر شهر در تاریخ ۱۷ آذر ۱۳۹۵ پژمان پشمچی زاده، معاونت شهرداری تهران که یکی از انتقادات همیشگی به او صدور پروانه ساخت مجتمع کوروش در بزرگراه ستاری بدون پیوست فرهنگی است،در اظهاراتی عجیب گفته بود: ساخت مجتمع های تجاری به رفع ترافیک کمک می کند.
شهرداری‌ها به بهانه افزایش سرانه فضاهای فرهنگی و تفریحی مشوق احداث مجتمع‌های چند منظوره هستند و یکی از مشوق‌هایی که به سازندگان این مجتمع‌ها اعطا می‌کند اجازه ساخت واحدهای تجاری با نادیده گرفتن طرح تفصیلی است. البته از اینگونه مشوق‌ها به اماکن دیگر مانند مجتمع‌های درمانی و پارکینگ‌های طبقاتی نیز داده می‌شود. نکته حائز اهمیت این مشوق‌ها، کسب درآمد افزونتر شهرداری از صدور پروانه ساخت واحدهای تجاری است.
به گزارش انجمن خرد آورده شده از صمت، پیروز حناچی، دبیر سابق شورای عالی معماری و شهرسازی معتقد بود که صدور مجوز و ساخت بیش از حد مجتمع‌های تجاری در کلانشهرها به علت نیاز مالی شهرداری‌هاست در غیراین صورت نیازی به این تعداد مجتمع تجاری در شهرها نداریم. حناچی کسب درآمد شهرداری‌ها از راه مجوز تجاری‌سازی را بدترین راه درآمدزایی می‌داند و یادآوری می‌کند که بخشی از این درآمد با فروش خارج از ضابطه تراکم در تجاری‌سازی کسب می‌شود.
حناچی که از سوی نجفی در مهرماه 96 به سمت معاون فنی و عمرانی شهرداری تهران منصوب شده نیز اظهار کرده بود، شهرداری‌ها با نادیده گرفتن مطالعات و طرح‌های تفصیلی شهری و با انگیزه کسب درآمد، به صدور مجوز یا تغییر کاربری با هدف تجاری‌سازی رو آورده‌اند و در حال حاضر تنها در منطقه ۲۲ تهران، بیش از ۳میلیون مترمربع مجتمع تجاری در حال ساخت است. آنطور که حناچی توضیح می‌دهد، قیمت هر متراژی که شهرداری‌ها از درخواست‌کننده پروانه مجتمع‌های تجاری برای تراکم‌فروشی یا صدور پروانه ساخت دریافت می‌کنند با قیمت واقعی و فروش نهایی این مجتمع‌ها بسیار متفاوت است؛ در واقع رانت عظیمی در این بخش در جریان است.
آنچه حناچی در زمینه وابستگی قیمت زمین و هزینه ساخت «مال»ها در مناطق مختلف بیان کرده بود، نکته قابل‌تاملی است که کارشناسان نیز آن را تایید می‌کنند. اغلب کارشناسان حوزه مسکن متفق القول هستند که شهرداری‌ها در دریافت عوارض حتی با داشتن دستورالعمل‌های مشخص با استفاده از تبصره‌ها و پیچیدگی فرمول‌ها و بخشنامه‌ها قدرت مانور داشته و مالکین و سازنده‌ها با رایزنی و استفاده از فرصتها مانند روزهای پایانی سال که شهرداری‌ها با کسر بودجه مواجه می‌گشتند اقدام به خرید کلنگی یا انعقاد قرارداد مشاکت نموده و درخواست پروانه ساخت در این زمان می‌کردند که با انحراف از طرح‌های تفصیلی و دستورالعملها جهت کسر بودجه شهرداری‌ها اقدام به فروش مازاد تراکم می‌کردند که این مسئله در سال‌های گذشته بسیار رواج داشت و تنها در بهمن و اسفند سال 96 شهرداری مانع از این اتفاقات گشت که یکی از عوامل ناراحتی از شهردار سابق بود.
در واقع میزان پولی که مالک به‌عنوان عوارض می‌پرداخت بر مبنای رایزنی و میزان تراکمی که می‌تواند بگیرد، متفاوت است. البته این رقم در حوزه تجاری چند برابر مسکونی است زیرا زمین‌هایی که سند تجاری دارند به طور معمول در مکان‌هایی است که امکان رایزنی بیشتری وجود دارد.
ارزش غیرقابل محاسبه «مال»ها
همانطور که کارشناسان می‌گویند به نظر می‌رسد ارزش مجتمع‌های تجاری چندمنظوره به‌طور کامل و دقیق قابل محاسبه نیست و یکی از مسائلی که تاثیر زیادی در هزینه‌ها و ارزش نهایی ساخت‌وساز این مجتمع‌ها دارد، ارزش تراکم دریافت‌شده از سوی شهرداری‌هاست؛ رقمی که به گفته برخی کارشناسان حدود ۵ تا ۱۰ برابر رقم تراکمی است که از واحدهای مسکونی دریافت می‌شود.
به گفته محمدمهدی مافی، دبیر انجمن انبوه‌سازان تهران، همین درآمدزایی شهرداری‌ها را تبدیل به یکی از حامیان تجاری‌سازی به‌ویژه «مال»سازی کرده است تا جایی که در برخی مناطق حتی شهرداری‌ها تبدیل به عاملان فشار برای تجاری‌سازی شده‌اند تا بتوانند حداکثر منفعت مالی را کسب کنند.
آنطور که این فعال حوزه ساخت‌وساز توضیح داده، علاوه بر دریافت عوارض بسیار بالا از مجتمع‌های تجاری، درآمدهای ابتدایی ناشی از فروش تراکم و هزینه صدور پروانه و عوارض نوسازی سالانه واحدهای تجاری نیز تبدیل به نوعی درآمد پایدار برای شهرداری‌ها شده است و به همین دلیل شاید بتوان شهرداری‌ها را از محرک‌های اصلی افزایش ساخت‌وساز مجتمع‌های تجاری در کلانشهرها دانست.
مافی توضیح داده که اگرچه هزینه ساخت مجتمع‌های تجاری به دلیل اندازه‌های کوچکتر و نیاز نداشتن به حمام، آشپزخانه و معماری داخلی کمتر است اما مسئله اصلی که موجب افزایش سرسام‌آور بهای مجتمع‌های بزرگ تجاری می‌شود همان مسئله تراکم و عوارض و ارزش زمین است.
به گفته این کارشناس، شهرداری‌ها به‌طور معمول بین یک‌سوم تا یک‌چهارم ارزش یک «مال» ساخته شده را ابتدای کار، حتی پیش از کلنگ زدن آن مطالبه می‌کنند. این مسئله از یک سو باعث افزایش قیمت تمام شده این مجتمع شده و از سوی دیگر خطرپذیری سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد. وی معتقد است به همین دلیل بسیاری از پروژه‌های تجاری‌سازی در کشور در روند ساخت با مشکل مواجه می‌شوند؛ برخی رها می‌شوند و برخی سال‌ها بعد از زمان‌بندی پروژه ساخت‌شان به پایان می‌رسد.
ایرج رهبر رییس پیشین کانون سراسری انبوه‌سازان کشور نیز سال 95 در گفتگو با صمت در رابطه با «مال»سازی گفته بود: در حال حاضر برای واحدهای این مجتمع‌ها خریدار هست که به همین دلیل ساخت مال برای مالکان‌شان سودآوری دارد. وجود مشتری برای این واحدها هم به‌دلیل کاهش اشتغال در بخش‌های دیگر است که موجب شده تعداد زیادی از افراد به سمت مشاغل تجاری و خرید و فروش روی بیاورند.
رییس پیشین کانون سراسری انبوه‌سازان می‌گوید: در حال حاضر مجتمع‌های تجاری بدون هیچ مطالعه‌ای ساخته می‌شوند و بررسی نمی‌شود که آیا ظرفیت لازم برای احداث این مجتمع‌ها در کلانشهرها وجود دارد یا خیر. به گفته وی، در برخی موارد حتی در ساخت‌وساز این مجتمع‌ها از طرح‌های جامع شهری تخلف شده و برنامه‌ریزی‌های منطقه‌ای در زمان ساخت‌وساز این مجتمع‌ها نادیده گرفته می‌شود.
به گفته رییس پیشین کانون سراسری انبوه‌سازان تعداد «مال»ها در کلانشهرها آنقدر زیاد شده که احتمال دارد سازندگان دوباره به سمت ساخت‌وساز مسکونی تمایل پیدا کنند و قیمت واحدهای تجاری در مقایسه با واحدهای مسکونی افت کند؛ این مسئله ممکن است در افزایش نرخ واحدهای مسکونی موثر باشد.
وی نیز بر نقش شهرداری‌ها در افزایش ارزش مجتمع‌های تجاری صحه می‌گذارد و می‌گوید: مسلم است هر چه شهرداری‌ها به طرف ساخت‌وسازهای سودآورتر بروند، سهم بیشتری می‌گیرند. به گفته او در سال‌های دهه ۷۰ که ساخت مراکز شهروند در تهران آغاز شد، افراد برای ساخت این مراکز باید تا حدود ۵۰ درصد سهم درآمد شهروند را به جای عوارض به شهرداری می‌دادند که این مسئله نشان از سود بالای شهرداری در ساخت این مجتمع‌ها داشت. اکنون نیز برای تجاری‌سازی سود بالایی برای شهرداری‌ها وجود دارد.
این کارشناس نیز مانند سایر دست‌اندرکاران حوزه ساخت‌وساز معتقد است نمی‌توان ارزش واقعی مالی ساخت‌وساز یا واحدهای آماده شده در این بخش را اعلام کرد زیرا متراژها و مناطق مختلف، قیمت‌های متفاوتی از نظر تجاری‌سازی دارند. ایرج رهبر حتی تاکید می‌کند که ارزش زیاد زمین و عوارض بالای ساخت این مجتمع‌ها، ارزش مالی آنها در مقابل واحدهای مسکونی را چند برابر می‌کند. او معتقد است تفاوت هزینه‌های ساخت‌وساز و تفاوت ارزش زمین و تراکم در واحدهای تجاری و مسکونی به اندازه‌ای است که اگر بخواهیم هزینه‌های ساخت یک مجتمع تجاری چندمنظوره یا «مال» را صرف ساخت واحدهای مسکونی کنیم، شاید به اندازه ۳ تا ۴ برابر متراژ آن مجتمع تجاری بتوانیم واحد مسکونی بسازیم.