در این تحقیق آماری سعی می شود تغییر و تحولات بصورت فصلی بررسی شود.
پیش از شروع بررسی چند نکته قابل توجه است:
1) سیزده منطقه شهری از مناطق 22 گانه شهری مورد بررسی قرارگرفته است.
2) مناطق یک، دو،سه و شش دارای میانگینی بالاتر، مناطق چهار، پنج و هفت در محدوده و مناطق 10،11،15،16،17و 18 کمتر از میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان فروخته شده در کل شهر تهران مورد کنکاش قرار گرفته است. (نمودار شماره 1)
3) آمار زمستان 96 تا 15 بهمن مورد بررسی قرار گرفته و تعداد معاملات با توجه به اینکه روال معاملات تا آخر سال به همین روال پیش برود با اعمال ضریب 2 محاسبه شده است.
آیا بازار مسکن از رکود خارج شده است؟
با نگاه به نمودار شماره 2 متوجه میشویم که از زمستان سال 94 تا کنون تعداد معاملات حدود 3 برابر شده و افزایش مبالغ وام مسکن و کاهش سود بانکی بر بالا رفتن توانایی خریداران و افزایش تمایل سرمایه گذاران بر ورود به بازار مسکن بر افزایش تعداد معاملات تاثیر گذار بوده که در نتیجه سبب شده بازار مسکن از رونق نسبی برخوردار گردد.
آیا هر موقع قیمتها افزایش یافته تعداد معاملات بیشتر شده است؟
در بین فعالان بازار و مشاورین املاک این تصور رایج است که هرگاه قیمتها افزایش یابد قطعا بازار رونق یافته و تعداد معاملات افزایش مییابد، اما با توجه به نمودار شماره 3 ماهده می شود که همواره اینچنین نبوده و نیست و افزایشهای ناگهانی قیمتها پس افزایش تعداد معاملات در یک برهه فروشندگان قیمتها را افزایش میدهند اما بدلیل محدود بودن توانایی خریداران یا قیمتها باید (بویژه توسط سازندگان) تعدیل شود یا دوره رکود مجددی را شاهد باشیم.
با بررسی دقیقتر تعداد معاملات صورت گرفته در سال جاری و قیمتها می توان پی برد که هرگاه با رشد ناگهانی پرش گونه قیمتها کاهش معاملات را در پی خواهد داشت. بخصوص این امر را در بهمن ماه می توان مشاهده نمود که پس از افزایش شدید نرخ دلار و سکه قیمت مسکن نیز به شدت افزایش یافت اما برخلاف سال 91 با توجه به کاهش قدرت خرید مردم معاملات در بهمن ماه (ضریب 2 با توجه به اینکه آمار تا 15 بهمن ثبت شده در محاسبات لحاظ گردیده است) نسبت به دیماه 35 درصد کاهش را نشان می دهد، در صورتیکه شاهد رشد ناگهانی 11 در صدی قیمت نسبت به ماه گذشته هستیم. (نمودار 4)
حال در 13 منطقه مختلف شهر تهران رشد قیمتها را با رشد تعداد معاملات مقایسه میکنیم. (نمودار شماره 5 تا 17)
