پیش از بررسی وضعیت بازار مسکن لازم است چند نکته را متذکر شوم.
1) تمامی جداول و نمودارها بر اساس آمارهای منتشره از سوی بانک مرکزی و سامانه اطلاعات بازار املاک ایران متعلق به وزارت مسکن و شهرسازی تنظیم شده است.
2) تناقضات و تفاوتهایی در این آمارها مشاهده می‌شود.
3) هردو نهاد فوق الذکر آمار خود را برگرفته از سامانه اتحادیه املاک ایران اعلام می‌نماید.
4) متاسفانه سامانه اطلاعات بازار املاک ایران متعلق به وزارت مسکن و شهرسازی از سوم آبانماه 97 آمار خود را بروز نکرده و این سامانه با اینکه نقاط ضعفی داشته و تبلیغی جهت عموم ارائه نشده بود اما فعالین بازار مسکن می‌توانستند از محسنات آن که در ذیل برخی را بر می‌شمرم، استفاده نمایند:
الف) با توجه به اینکه همواره قیمت‌های واقعی کمتر از قیمت‌های اعلامی فروشندگان و موجرین می‌باشد، در این سامانه امکان مشاهده قیمت‌های معاملاتی (مبایعه‌نامه و اجاره‌نامه های مورد توافق متعاملین) بدور از تشنجات بازار بصورت روزانه وجود داشت.
ب) ایجاد شفافیت در بازار مسکن.
ج) کمک به خریداران و فروشندگان و جلوگیری از مغبون شدن آنان در معاملات.
د) با توجه به امکانات این سامانه، امکان بررسی نقطه‌ای املاک معامله شده وجود داشت.
امیدوارم بازار املاک نیز برخلاف بازار ارز از اعلام دقیق و مرتب قیمت‌های محروم نشود.
5) متاسفانه چندین سال است که مسئولین و کارشناسان بی‌خبر از شرایط بازار مسکن ایران و با محبوس کردن خود در اتاق‌های مدیریت و اتاق‌های دربسته دانشگاهی برای اقتصاد با تفکرات انتزاعی نسخه‌های بی‌کاربرد اقتصادی تجویز می‌فرمایند و آنگاه که به بن بست می‌رسند یکی از ضعیفترین حلقه بازار مسکن را متهم به تشنج آفرینی می‌کنند، تفاوتی هم ندارد که مسئول باشد یا کارشناس داخلی یا خارج نشین.
حکایت و سرنوشت طغرل (*) در سریال طنز ساخته مهران مدیری مصداق مشاورین املاک است که برخلاف همه تبلیغات دولتی و تصورات عامه قربانیان بازار آشفته مسکن هستند. این ضعف ناشی از داشتن کمترین اهرم و لابی است.
- مسئولین و سیاستگذاران اقتصادی.
- تولیدکنندگان و وارد کنندگان مصالح ساختمانی.
- صاحبان زمین و املاک کلنگی.
- سازنده‌های حرفه‌ای و غیرحرفه‌ای ساختمان.
- صاحبان مجتمع‌های آپارتمان مسکونی ، تجاری و اداری.
- مالکان خُرد آپارتمان مسکونی، تجاری و اداری.
- واسطه‌ها و سرمایه گذاران بخش ساختمان.
- دفاتر اسناد رسمی.
- صاحبین آژانس‌ها و بنگاه‌های املاک.
- کارگران فصلی بخش ساختمان.
- مشاورین و شاغلین در آژانس‌های و بنگاه‌های املاک.
در لیست یاد شده در بالا دو دسته آخر ضعیفترین حلقه املاک هستند، و بی‌شک کارگران فصلی ضعیفترین آنها و مشاورین املاک پس از آن قرار دارند، که از دغدغه آنان عدم اطمینان شغلی، نداشتن بیمه و عدم وجود صنف و اتحادیه. (اتحادیه مشاورین املاک در راستای حفظ منافع صاحبین بنگاه‌های املاک تشکیل شده و هیچ مسئولیت ذاتی جهت کمک به شاغلین در آژانس‌ها برای خود قائل نیست.)
لازم به ذکر است اغلب صاحبین آژانس‌ها املاک و مشاورینشان برخلاف تعداد قلیلی که تخلفهایی مرتکب می‌شوند یا از دسته‌های دیگر فعالین بازار مسکن مانند سازنده‌ها یا واسطه‌ها (دلالانی با نفع بردن از خرید و فروش و دست به دست کردن ملک و برخی مسئول تزریق پول‌های مشکوک الهویه یا مامور خرید و فروش جهت بانک‌ها و ارگانهای خاص) هستند و بنگاه معاملات ملکی تاسیس می‌نمایند، از نوسانات و افزایش قیمتها سودی نمی‌برند زیرا نفع آژانس‌ها و مشاورین در تعدد معاملات است نه افزایش قیمت و در همین راستا از اولین آموزش‌های مشاورین نحوه شکستن قیمت است زیرا با پائین آوردن قیمت می‌توانند آپارتمان یا ملکی را رقابتی و قابل فروش نمایند و همین امر سبب اختلافاتی با مالکین نیز می‌گردد.
6) در همه نمودارها اردیبهشت نسبت به فروردین با افزایش ناگهانی و رشد شدید تعداد معاملات را مواجه است که همواره بدلیل بازگشایی بازار ملک در این ماه و تعطیلی تقریباً صددرصدی در اولین ماه سال است.
بررسی رشد قیمتها و تاثیر آن بر روی تعداد معاملات مسکن در شهر تهران
مقایسه قیمت ملک را با تعداد مبایعه‌نامه‌های منعقد شده در شهر تهران و منطقه 5 شهرداری( دارای بیشترین سهم در تعداد معاملات). نمودار شماره‌های 1 تا 2 نشانگر این است که تعداد معاملات و قیمتها بر عکس همدیگر از اردیبهشت تا آبانماه در تهران بترتیب نزول و رشد داشته است. در سطح شهر تهران و منطقه ۵ تعداد معاملات 96% نزول و قیمتها در تهران 121% و منطقه پنج 82% رشد داشته‌اند.
- مقایسه رشد قیمت و معاملات سال 95 در نمودار 3: از این نمودار می‌توان دریافت که مردادماه قیمت و تعداد معاملات رشدی همگون داشته و از شهریور به بعد این توازن بهم خورده به گونه‌ای که همواره افزایش قیمت با افزایش معاملات همراه نبوده است.
- مقایسه رشد قیمت و معاملات سال 96 در نمودار 4: روند رشد قیمت مسکن همواره افزایش در صورتیکه بصورت غیر متوالی در 6 ماه از سال رشد معاملات منفی بوده و در واقع روندی نوسانات آن از نیمه سال 95 که شروع شده بود در کل سال 96 نیز امتداد داشت.
- مقایسه رشد قیمت و معاملات سال 97 در نمودار 5: در این سال به غیر از اردیبهشت در بقیه سال تعداد معاملات بصورت مداوم نسبت به ماه قبل از خود کاهشی بوده اما قیمتها همچنان افزایش یافته اتفاقی که از بهمن ماه سال 96 شروع شده بود.
- بررسی تاثیر نسبت‌های رشد قیمت بر نسبت تعداد معاملات از ابتدای سال 96 تاکنون در نمودار6 (براساس آمار بانک مرکزی): در اینجا کاملا مشخص می‌گردد که از دیماه و بخصوص بهمن96 به این سو هرچقدر نسبت رشد قیمتها با شدت افزایش یافت نسبت رشد تعداد معاملات نیز مرتب کاهش یافته است.
- بررسی تاثیر نسبت‌های رشد قیمت بر نسبت تعداد معاملات از ابتدای سال 96 تاکنون در نمودار7 (براساس آمار وزارت مسکن و شهرسازی): این نمودار مانند نمودار پیشین بیانگر همان نتیجه است با این استثناء که در مهرماه 97 با کاهش نسبی قیمت تعداد معاملات افزایش یافته است.
براساس آمار منتشره بانک مرکزی در نمودار 7-1 مشاهده می‌گردد که از خرداد 97 همچنانکه قیمتها در حال افزایش می‌باشد تعداد معاملات صورت گرفته در هر ماه از میانگین آن در سال96 (15 هزار مبایعه‌نامه ثبت شده در هر ماه) در حال فاصله گرفتن است تا جاییکه امسال بطور میانگین تا کنون 11 مبایعه‌نامه در هر ماه بوده و در آبانماه این تعداد به کمتر 45% میانگین سال پیش رسیده است.
- براساس آمار وزارت مسکن و شهرسازی در نمودار 7-2 نیز ملاحظه می‌گردد، منطقه 5 شهر تهران از خرداد 97 با افزایش قیمت از تعداد معاملات هر ماهه‌اش کم شده است تا اینکه در مهر ماه با اندکی کاهش قیمت (حدود 2%) تعداد معاملات 37% افزایش یافت.
نتیجه‌گیری:
از سال 95 بتدریج قیمتها و تعداد معاملات افزایش یافت و تا دیماه 96 که با وقوع زلزله و اعتراضات خیابانی در شهرهای بازار دچار سکته شده و از این نقطه بطور عادی و برخلاف ادوار و سنوات گذشته رشد قیمت با هجوم مردم برای خرید مواجه نشد و بخصوص از خرداد 97 با شدت بیشتری این سیر نزولی گشته است و شاید قیمتها به آستانه توان خرید مردم رسیده چون به فرض در منطقه 5 شهر تهران با اندکی کاهش قیمت حدود 3% تعداد معاملات نزدیک 40% افزایش را نشان می‌دهد.
دو سوال در اینجا طرح می‌شود:
- با توجه به اینکه که تورم و افزایش نرخ ارز و دلار هنوز از روند افزایش قیمت مسکن بیشتر است آیا مانند دوره‌های رونق و رکود گذشته قیمتها همچنان قابل افزایش خواهند بود؟
- آیا در صورت افزایش بیش از این مردم توان خرید خود را می‌توانند باز بیابند؟
البته پیشبینی و پاسخگویی به این دو سوال در نگاه اول بسیار آسان به نظر می‌رسد، که با توجه به کاهش قدرت خرید و شیب نزولی معاملات به سرعت دوره رکود بر بازار مسکن مستولی شده، اما تاثیر عوامل سیاسی می‌تواند به شدت وضعیت را دچار تغییر کند، از جمله تغییر شرایط تحریم‌ها و گشایش‌های سیاسی می‌تواند نرخ ارز و دلار را کاهش یا تثبیت نموده و با اندکی کاهش قیمت مسکن مجدد پیش از تعمیق رکود، آب رفته از جوی بازگردد.
در قسمت بعدی این نوشتار تلاش خواهد گردید مناطق دیگری به غیر از منطقه 5 نیز بررسی و به چند عامل دیگر موثر بر بازار مسکن بپردازم.
مستندات:
پی‌نوشت:
* در چند قسمت از سریال پاورچین ساخته مهران مدیری و نویسندگی پیمان قاسم‌خانی مسئولیت ساخت پلی به عهده شرکتی که فرهاد برره‌ای در آن مشغول بود، گذارده شد که از مدیر شرکت تا بقیه در این پروژه عایدات مالی نصیبشان شد اما هیچ قسمت از پل ساخته نشد و سر آخر برای فرار از مسئولیت تصمیم گرفتند اعلام کنند که پل بصورت کامل ساخته شده اما طغرل که مسئول نگهبانی بوده در انجام وظایف خود قصور کرده و پل ساخته شده به سرقت رفته و در نهایت طغرل بخت برگشته روانه زندان گردید.