مدتها بود که قصد بررسی رابطه بین تورم، تغییرات قیمت سکه و ارز با قیمت مسکن را داشتم و زمانی این فکر در ذهنم شکل گرفت که مسئولیت یکی از بزرگترین آژانس‌های مسکن کشور را در پاییز سال 90 به عهده داشتم و در یکی از جلسات مدیران شعب مختلف این آژانس و در اثنای شروع افزایش سرسام‌آور قیمت دلار و طلا همه همکاران انتظار داشتند که تعداد معاملات بخش مسکن به دلیل رونق در بازارهای سرمایه موازی کاهش یابد اما با توجه به حضور مردم (بویژه طبقه متوسط) و تبدیل سرمایه‌هایشان به ریال جهت خرید مسکن و شرایط پرداخت در معاملات این نتیجه را گرفته بودم که آحاد مردم از ترس کاهش سرمایه و قدرت خرید به بازار مسکن بیشتر از دیگر بازارها روی خواهند آورد اما متاسفانه بدلیل اینکه اطلاعات معاملات مسکن تا پیش از الزامی شدن اخذ کدرهگیری و بعد از آن متحد الشکل (پرینتی شدن) مبایعه‌نامه‌ها از سوی اتحادیه مشاوران املاک در سال 90، بدرستی ثبت و مستند نمی‌گردید، آمار دقیقی جهت بررسی وجود نداشت و 5 سال پر التهاب بازار مسکن با رشد قیمت و رونق دهشتناک سالهای 91 و 92 و رکود عمیق 3سال گذشته سپری شد و خوشبختانه با همت وزارت مسکن و شهرسازی و اتحادیه املاک مستندات معاملات مسکن دقیق‌ و قابل استنادتر گردید. بر همین اساس با بررسی قیمت‌ها و تعداد معاملات صورت گرفته با نرخ تورم و قیمت‌های سکه و دلار از سال 91 تا 95 می‌توان به نتایج قابل اعتنایی دست یافت که در ادامه به پاره‌ای از آنها اشاره خواهد شد.

• مقایسه نرخ تورم با تعداد معاملات مسکن از سال 92 تا 95

تورم از سال 90 تا 92 افزایش شدیدی پیدا کرد تا جاییکه سال 91 تورم 30.5 و سال 92 34.7 درصدی را شاهد بودیم و پس از استقرار دولت یازدهم شیب افزایشی نرخ تورم کاهش یافت. در نمودار شماره 1 مشاهده می‌کنیم که در دولت فعلی پس از 3 سال تعداد معاملات در سال 95 نسبت به سال 94 بیش از دو برابر افزایش یافته است. که می‌توان این نتیجه را گرفت که پس از سپری شدن سال‌های 90 تا ابتدای سال 92 و التهاب در بازار مسکن و تزریق نقدینگی و پس‌اندازهای مردم به بازار مسکن با افزایش تورم قدرت خرید مردم (بویژه طبقه متوسط) به شدت کاهش یافت که تاثیرش را در کاهش تعداد معاملات شاهد بودیم اما با تدبیر دولت و افزایش وام‌های مسکن و با کنترل نرخ تورم و کنترل روند کاهشی قدرت خرید در سال 95 شاهد افزایش تعداد معاملات بودیم و برخلاف تصور و تبلیغات منفی صورت گرفته بازار مسکن بدون التهاب و فارغ از خرید و فروش از رکود بطور نسبی و بدون افزایش نرخ تورم خارج شده است.

• افزایش قدرت خرید مسکن طبقه متوسط و افزایش نسبی طبقه متوسط به پایین

تا حدودی با مقایسه نرخ رشد تعداد معاملات در منطقه 1 که منطقه مرفه نشین با منطقه 5 که منطقه‌ای که بیشتر اقشار متوسط ساکن هستند می توان نتیجه گرفت که در سال 95 با افزایش مبالغ وام مسکن توان این اقشار متوسط شهر تهران بیشتر از بقیه افزایش یافته است اما در همین جدول ملاحظه می توان کرد با در نظر گرفتن اینکه تا حدودی نسبت به سال‌های گذشته تحرک بیشتری در معاملات دیده می‌شود ولی به اندازه دیگر مناطق شاهد رشد تعداد معاملات نیستیم (جدول شماره 2) که شاید بتوان علت را در مبالغ سنگین اقساط این وام ها جستجو کرد که باز پرداخت آن در توان طبقات متوسط به پایین جامعه بسیار کمتر است.

برای برون رفت از این مشکل دو راه حل به ذهن می رسد که بتوان قدرت دریافت وام را در این طبقات نیز افزایش داده و به بازگشت رونق به بازار مسکن کمک بیشتری کرد.

1. طولانی مدت‌تر کردن وام‌ها  (تبدیل وام‌های 12 ساله به 20 تا 25 سال و کاهش بیشتر سود بانکی)

2. پرداخت یارانه غیر مستقیم دولت به افرادی که از وام مسکن استفاده می‌کنند به جای پرداخت صدقه 250 هزار تومانی

منابع:

سامانه سبا 

شاخص بهاي كالاها وخدمات مصرفي در مناطق شهري ايران بهمن ماه ١٣٩٥ (بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران - مديريت كل آمارهاي اقتصادي - اداره آمار اقتصادي - دايره شاخص بهاي كالاها و خدمات مصرفي)