در این مطلب تلاش می‌کنم وضعیت بازار مسکن را بطور خلاصه در سال 97 با اتکا به آمارهای ثبت شده در سامانه اطلاعات بازار مسکن وابسته به وزارت مسکن وشهرسازی بررسی نمایم، که خوشبختانه بعد از توقف حدود دو ماهه این سامانه در بروزرسانی اطلاعات، مجدداً اطلاعات در دسترس قرارگرفته است.

همچنین نمودارهای 1 تا 3 گویای روند نزولی تعداد معاملات و رشد منفی آن است به گونه‌ای که در 23 ماه مورد بررسی 14 ماه تعداد معاملات نسبت به ماه پیش کاهش یافته که 9 ماه آن مربوط به سال 97 است که نتیجه‌ تعمیق و تدوام رکود در بازار مسکن می‌باشد.

آیا روند کاهشی معاملات (رکود) سبب کاهش قیمت‌ها شده است؟

جدول 2 و نمودارهای 4 تا 6 نشان می‌د‌هند که رکود تاثیری بر قیمت‌ها نداشته و افزایش قیمت ارز سبب جلوگیری از ریزش قیمت مسکن شده است البته پس از سقف 94 درصدی رشد نسبت به ماه مشابه سال پیش در آبانماه شدت رشد قیمت کاهش یافته اما فقط در دو ماه متوالی آذر و دی کاهش 1.5 درصدی قیمت‌ها را شاهد بودیم.

بطور خلاصه از 23 ماه مورد بررسی 7 ماه رشد منفی قیمت در کل شهر تهران مشاهده می‌شود اما ریزش قیمت در حد 1 تا 2 درصد بوده است. در منطقه 5 شهر تهران به عنوان معاملاتی ترین منطقه تهران هم 7 ماه قیمتها نسبت به ماه پیش از خود کاهشی بوده ولی برخلاف کل شهر تهران افزایش و کاهش قیمت شدت بیشتری داشته و منطقه 5 سال بسیار پر افت و خیزی را تجربه کرده است.

ب) ارتباط نوسان قیمت با عمربنای آپارتمان‌های معامله شده

آیا تغییرات قیمت مسکن بر تمایل خریداران نسب به تقاضای آپارتمان‌های نوساز و چند ساله تأثیر گزار بوده است؟

با توجه به اینکه طبق آمار منتشره نشان دهنده کاهش قیمت در آذر و دی بویژه در منطقه 5 می‌باشد اما بررسی‌های میدانی و اطلاعات بدست آمده از مشاوران املاک بیانگر کاهش قیمت مسکن در این روزها نبوده در نتیجه دو فرض زیر را به ذهن فعالان متبادر کرده:

1) آپارتمان‌های چند سال ساخت سهم بیشتری نسبت به گذشته در معاملات پیدا کرده‌اند.

2) اختلاف قیمت‌های معاملاتی بیش از گذشته از قیمت‌های اعلامی فاصله گرفته است.

بررسی فرض 1)

نمودار 7 – الف، سهم آپارتمان‌های با عمر بنای مختلف از کل معاملات شهر تهران را نشان می‌دهد که آپارتمانهای نوساز تا 7 ساله نیمی از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند و اطلاعاتی را می‌توان از نمودارهای زیر نیز کسب کرد:

نمودار 7) فروش آپارتمان‌های نوساز تا 1 ساله پس رشد قیمت ناگهانی از ابتدای پائیز با 1% از سهمش در همین زمان کاسته شده اما از زمستان اندکی سهمش مجدد از میانگین سالانه بیشتر شده است.

 نمودار 8) فروش آپارتمان‌های 2 تا 7 ساله پس رشد تدریجی از اردیبهشت حدود 1% از سهمش کاسته شده است.

 نمودار 9) فروش آپارتمان‌های 8 تا 15 ساله بطور مرتب بین 21% تا 22.5% سهمش در نوسان بوده است.

 نمودار 10) فروش آپارتمان‌های 16 تا 20 ساله از اردیبهشت ماه  به تدریجش سهمش در بازار از نزدیک 14% تا حدود 16% افزایش یافته است.

نمودار 11) فروش آپارتمان‌های21 سال به بالا ابتدا سهمش در آبان ماه ناگهانی افزایش یافت که دقیقاً همزمان با بیشترین رشد قیمت ماهانه آپارتمان به مقدار 13% بوده اما بتدریج با کاهش شدت رشد قیمت سهم آپارتمان‌های قدیمی ساز نیز کاهش یافت تا جاییکه پس از دو ماه کاهش قیمت در بهمن ماه همزمان با افزایش مجدد قیمت سهم این آپارتمان‌ها نیز نسبت به ابتدای سال دوباره نزدیک به 1 درصد افزایش یافت.

بررسی فرض 2)

با توجه به اینکه در زمینه اختلاف قیمت معاملاتی با قیمت اعلامی آمار رسمی قابل اتکایی موجود نیست، تنها می‌توان به اطلاعات کسب شده میدانی از قبیل افزایش یا کاهش تماس مشتریان با آگهی‌ها، استقبال و مراجعه به سایت‌های ملکی، تسهیل یا سخت شدن انعقاد قرارداد در جلسات و تغییر در درآمد بنگاه‌های معاملات ملکی بسنده کرد.

تمامی اطلاعات کسب شده حاکی از تلاطم و بی ثباتی در بازار مسکن است که سبب سردرگمی فعالان این عرصه و خریداران و فروشندگان گشته و بویژه اینکه تمایل مالکین و سازندگان بر حفظ املاک و آپارتمان‌ها بیشتر گشته و عرضه املاک با قیمت مناسب کاهش معنا داری یافته و عرضه کنندگان در صورتیکه از قیمتهای معاملاتی ماههای پیش، پیشنهاد بالاتری دریافت کنند یا بدلیل تزریق به پروژه‌های در حال ساخت نیاز به نقدینگی داشته باشند راضی به فروش می‌شوند و فروشندگان مصرفی بدلیل خریداری ملک و انجام تعهدات خود اقدام به فروش می‌کنند در غیر اینصورت تا حداقل اردیبهشت سال آینده دست از فروش باز داشته‌اند.

نتیجه: با توجه به اینکه ظاهراً مراجعه به سایت‌های و بنگاه‌های ملکی کاهش محسوس داشته علت مشاهده کاهش قیمت بدون ملاحظه ملموس انعطاف فروشندگان در تعدیل قیمت، اندکی از تغییر تمایل خریداران از آپارتمان‌های نوسازتر به قدیمی سازتر و بیشتر از اقبال خریدارن به املاک با قیمت‌های تعدیل یافته‌تر نشأت می‌گیرد.

در پایان لازم است 2 نکته را متذکر شوم:

محدوده تقسیم بندی آپارتمانها براساس عمر بنای آنها در این بررسی، بدلیل نحوه و روش اعطای تسهیلات بانک‌ها و تمایل خریداران به آپارتمان‌های کلید نخورده ( آپارتمان‌هایی که هنوز مورد استفاده قرار نگرفته‌اند) می‌باشد.

به هیچ وجه روال و روندی را بصورت کاملاً دقیق از آمارهای معاملات ملکی نمی‌توان استخراج کرد، اما با بررسی منطقه‌‌ای و محلی و توجه به جزئیات بیشتر از قبیل عمر بنا و متراژ می‌توان تا حدودی فضای مه‌آلود کنونی و آینده بازار مسکن را روشن کرد. (به مقاله ابزار پوپولیسم نوشته محمود اولاد مراجعه شود.)