نقاط جذاب پایتخت برای ساخت «مال»
بازار ساخت و بهره‌برداری از مجتمع‌های تجاری چند منظوره در تهران با تأثیرپذیری از«هشدارهای بانک مرکزی، رکود اقتصادی و مقررات شهرداری» به کما رفت.
نتایج یک بررسی میدانی که توسط گروهی از کارشناسان بازار املاک غیرمسکونی درباره آخرین وضعیت «مال‌ها» انجام شده حاکی است. به تازگی نیمی از برج‌های تجاری در دست احداث که تعدادشان حدود ۴۰ سازه از مجموع دست کم ۹۰ مجتمع در حال ساخت برآورد می‌شود، با توقف اجباری عملیات ساختمانی روبهرو شده‌اند. سرمایه گذاران اولیه عمده مال‌های متوقف شده بانک‌هایی هستند که در سه چهار سال گذشته با حضور تمام قد خود به صورت سرمایه گذار مستقیم یا تأمین کننده غیرمستقیم منابع مالی، باعث شکل گیری انبوه این برج‌ها در مناطق محدودی از پایتخت شدند اما در پی هشدارها و بخشنامه‌های ماه‌های اخیر شورای پول و اعتبار بانک مرکزی و وزارت اقتصاد مبنی بر تکلیف بانک‌ها به سبکسازی دارایی‌های ثابت - اموال غیرمنقولی و املاک مازاد - هم اکنون مال‌های مرتبط با این سیستم نیمه تعطیل شده‌اند و مالکان آنها به دنبال جلب سرمایه گذار مشارکتی هستند. در این میان، اشباع مقطعی چند منطقه تهران از مجتمع‌های تجاری بهره برداری شده یا تازه ساز کار پیش فروشی واحدهای مربوط به مال‌های در حال ساخت را به بن بست کشانده و پیامد این ماجرا که تا حدودی به رکود معاملات ملک نیز ربط دارد، باعث شده سرمایه‌گذاران با کمبود نقدینگی برای ادامه ساخت پروژه مواجه شوند و در نتیجه نتوانند اقساط مربوط به عوارض و تراکم شهرداری را بپردازند. در حالی حاضر متوسط هزینه ساخت مجتمع تجاری در شهر تهران متناسب با جغرافیای منطقه، تعداد طبقات و نوع مصالح بین ۳ تا ۵ میلیون تومان است و هزینه‌های مربوط به عوارض و مجوزهای شهرداری نیز از متری حداقل ۲ میلیون تومان و در مناطق شمالی شهر حتی تا ۲ میلیون تومان هم محاسبه و دریافت می شود.
بررسی‌های کارشناسی درباره راه برون رفت از کما در بازار مال‌ها مشخصی می کند سرمایه گذاری‌های جدید در این بازار باید به مناطقی از پایتخت که از استعداد بیشتری برای تجاری سازی برخوردار هستند. منتقل شود. در حال حاضر پراکندگی 200 برج تجاری ساخته شده و در حال ساخت در تهران، از عدم توازن منطقه ای حکایت دارد؛ مال‌ها عمدتاً در مناطق ۱ تا ۵ و منطقه ۲۲، قطار شده اند در حالی که ۹ منطقه داخلی محدوده بافت فرسوده که از کمترین فضای تجاری در دسترسی برخوردارند با توجه به برنامه دولت و شهرداری برای بارگذاری‌های جدید مسکونی در آنها به شدت مستعد سرمایه گذاری در زمینه مال‌ها هستند، ضمن آنکه شهرداری تهران برای احداث مجتمع تجاری بافت فرسوده، علاوه برتراکم تشویقی، ۵۰ درصد در هزینه‌های عوارض تخفیف می‌دهد.
در کل کشور۱۶ میلیون مترمربع فضای تجاری در قالب مال در دست ساخت است که حجم کل سرمایه‌گذاری ریالی در این بازار را تا مرز 50 هزار میلیارد تومان یعنی معادل هزینه‌های بانکی طرح مسکن مهر رسانده است
مالداری تا سه برابر حد مجاز
بخشنامه‌های متعدد بانک مرکزی در مخالفت با فعالیت غیرقانونی بانک ها در حوزه ساخت و ساز و ملکداری و ناتوانی سرمایه گذاران در پیش فروش واحدهای تجاری دو عاملی است که ادامه فعالیت برای حدود ۴۰ مال را که اکثراً متعلق به بانک دولتی و خصوصی است. با مشکلی روبه رو کرده است و سبب شده تا عامل سوم یعنی بدهی سرمایه گذاران پروژه‌های مالی به شهرداری را به وجود آورند. به گزارشی دنیای اقتصاد در حال حاضر املاک تجاری اداری ساخته شده، نوساز و در حال ساخت شهر تهران به ۲۰۰ پروژه می‌رسد. که از این تعداد حدود نیمی به ساخت مال اختصاص دارد. اما در بررسی‌های اخیر کارشناسان بازار املاک غیرمسکونی سه عامل ادامه پروژه مال سازی را در تعلیق قرار داده است.
عامل اول در واکنش به بخشنامه‌های متعدد بانک مرکزی برای محدود کردن فعالیت بانک‌ها و موسسات اعتباری در حوزه ساخت و ساز اتفاق افتاده است. بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری در چند سال اخیر به عنوان غریبه‌ای در بازار ساخت و ساز کلان شهرهای کشور شناخته می‌شوند که خارج از حوزه تخصصی فعالیت خود یعنی گردآوری سپرده‌های مردم و پرداخت تسهیلات به صاحبان صنایع و کشاورزان و بخشهای تولیدی برای دسترسی به سود حاصل از ساخت و ساز به شکلی گسترده به این بخشی وارد شده‌اند. بورس بازی زمین و تخریب باغات و فضای سبز شهر از پیامدهای منفی حضور بانک‌ها در عرصه فعالیت‌های ساختمانی است. این در حالی است که بر اساس ماده ۳۲ قانون پولی و بانکی کشور بانک‌هااز خرید و فروش کالا به منظور تجارت، معاملات غیرمنقول و خرید سهام و مشارکت در سرمایه یک یا چند شرکت یا خرید اوراق بهادار داخلی یا خارجی به حساب خود به میزانی بیش از آنچه بانک مرکزی ایران به موجب مقررات یا آیین‌نامه‌های خاص تعیین کرده‌است، منع شده‌اند
چرا که ورود بانک‌ها به عرصه ساخت و ساز از یکسوآنها را در معرض ورشکستگی قرار می‌دهد و از سوی دیگر تعادل بخش عرضه و تقاضا که به طور طبیعی باید به نفع مصرف کنندگان باشد را برهم می‌زند. بخشنامه اخیر بانک مرکزی در خرداد سال جاری نیز تیرخلاصی بر ادامه فعالیت بانک‌ها، موسسات مالی و اعتباری در حوزه ساخت و سازی ویژه ابر پروژه‌های غیرمسکونی و چند منظوره به شکل گذشته بود.بانک مرکزی در بخشنامه‌ای به مدیران عامل بانک‌های دولتی و غیردولتی و موسسات پولی و اعتباری اعلام کرد: در راستای کنترل و محدود کردن سرمایه‌گذاری بانک‌ها و موسسات مجازهستند سالانه معادل حداکثر75 درصد از سرمایه پایه خود را در بخش دارایی‌های ثابت غیرپولی از جمله املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنند این در حالی است که مطابق با آخرین اطلاعات ارائه شده از سوی علی طیبی وزیر امور اقتصاد و دارایی سرمایه گذاری برخی بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری در بخشی دارایی‌های غیر پولی به 200 درصد ارزشی سرمایه پایه آنها (یعنی سه برابر حد مجاز) رسیده است. با ابلاغ بخشنامه‌ای بانک مرکزی که با استناد به ماده 34 قانون پولی و بانکی کشور ارائه شد. بانک‌ها برای خلاصی از املاک مازاد دو راه پیش رو دارند.
راه نخست ورود به حوزه ساخت و ساز مال‌ها به شیوه مشارکتی و تبدیل مال‌های نیمه کاره به پروژه‌های مشارکتی با سرمایه گذاران جدید است. اما به نظر می‌رسد بانک‌ها به دلیل کاهش نرخ سود خود در قیمت تمام شده پروژه استقبال چندانی از این روش نمی‌کنند. راه دوم نیز تأسیس یک شرکت بورسی و ارائه سهام شرکت در بورسی است که بانک ها را در یک پروسه زمانی حداقل یک ساله درگیر می‌کند.
عاملی دوم در توقف ۴۰ پروژه مالی سازی پایتخت، ناتوانی سرمایه گذاران در پیش فروشی واحدهای تجاری است. اغلب پروژه‌های تجاری بزرگ به صورت چند مرحله عوارض خود را به شهرداری تهران پرداخت می‌کنند. اما ناتوانی از پیش فروش این واحدهای تجاری به دلیل ادامه رکود اقتصادی سبب شده تا مالکان ابر پروژه‌های در پرداخت اقساط خود به شهرداری با مشکل مواجه شوند و شهرداری در مقابل مانع از ادامه فعالیت ساخت و ساز شود.
راه عبور از کما
کارشناسان شهری معتقدند سه عامل بازار ساخت مال‌های تجاری را به کما برده است. تعلیق فعالیت ساخت و ساز بیش از 40 ابرپروژه در تهران، پیشنهاد جدیدی را می تواند پیشروی سرمایه گذاران بانکی و غیربانکی در بخش ساخت وسازمالی قرار دهد. و آن راهکار جدید انتقال ساخت و سازها از مناطق شمای شهر به محدوده بافت فرسوده است.