عواقب رشد نجومی قیمت‌های مسکن در منطقه 5 تهران

عواقب رشد نجومی قیمت‌های مسکن در منطقه 5 تهران

بررسی میدانی و آمار بزرگترین و معاملاتی‌ترین منطقه شهرداری تهران یعنی منطقه 5 ، کاهش توان خریداران و به طبع آن تغییر منطقه و محل سکونت به مناطق دیگر با قیمت‌های کمتر و حتی دسترسی ضعیف‌تر را نشان می‌دهد که در اینجا قصد دارم به تفصیل به آن بپردازم.

تاریخ ثبت: 1397/07/23 - تاریخ بروزآوری: 1397/07/23

تاثیر افزایش قیمت آپارتمان در منطقه بر منطقه 22 نهران

پس از اینکه پس حدود 4 سال رکود افتان و خیزان در سال 96 بازار مسکن با کمک افزایش مبالغ وام‌های مسکن، سر رسید وام مسکن خانه اولی‌ها و کاهش نرخ سود بانکی می‌رفت که از رکود خارج شود با تلاطم بازار ارز ناشی از وقایع مختلف در دو مقطع دچار سکته شد.

 

1- پس از آذرماه 96 که رشد ناگهانی قیمت‌ها و تعداد معاملات را شاهد بودیم، با رسیدن به دی ماه با وقوع زلزله اشتهارد (زلزله پارتی) و پس از آن اعتراضات خیابانی در شهر تهران بویژه منطقه 5 شیب رشد تعداد معاملات بشدت کاهش و در بهمن و اسفند نزولی گردید و قیمتها (نمودارهای1و2و3) دچار تلاطم گشت.

مقایسه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران با مناطق 5 و 22

 مقایسه درصد رشد قیمت آپارتمان در شهر تهران با مناطق 5 و 22 در نیمه دوم سال 96

مقایسه درصد رشد معاملات در شهر تهران با مناطق 5 و 22 در نیمه دوم سال 96

2- پس از پایان تعطیلات نوروزی 97 بر خلاف انتظار دولتمردان به سرعت قیمت ارز شروع به افزایش کرده و در یک تصمیم اشتباه دلار جهانگیری متولد و بازار مسکن در انتهای 

فروردین و اردیبهشت تب آلود گشت، تبی که با رسیدن به 

خرداد زود به عرق نشسته و رکود تورمی بازار مسکن پیش از آنکه فعالان این بازار شهد شیرین رونق را بچشند، آغاز شد بگونه‌ای که تنها در مرداد افزایش اندکی در تعداد معاملات را شاهد بودیم و در تمامی نیمه اول سال 97 نسبت به سال 96 به غیر از اردیبهشت آمارها کاهش معاملات را نشان می‌دهند. (نمودارهای4و5و6)

مقایسه میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران با مناطق 5 و 22 در نیمه اول سال 97

 

مقایسه درصد رشد قیمت آپارتمان در شهر تهران با مناطق 5 و 22 در نیمه اول سال 97

مقایسه درصد رشد معاملات در شهر تهران با مناطق 5 و 22 در نیمه اول سال 97

 اتفاقات فوق‌الذکر و افزایش شدید قیمت عواقبی را در پی داشت، که به ترتیب در ذیل به آن اشاره می‌کنم:

1- هجوم سرمایه گذاران و دلالان؛ از چندین سال گذشته مناطق 4،5،7و 8 و جنوب بزرگراه حکیم منطقه 2 و بیشتر مناطق 6 تهران محلات طبقه متوسط نشین یا به عبارتی کارمند نشین بوده است، بخصوص از اوایل دهه 80 با توسعه معابر جدید، شبکه بزرگراهی و ایستگاههای مترو، منطقه 5 مورد اقبال بیشتری قرار گرفته و هجوم سرمایه‌گذاران و دلالان را سبب شد و از سال گذشته دست به دست کردن املاک توسط دلال‌ها رشد قیمت را بیش از پیش سبب گشت. (نمودار8)

درصد تغییر قیمت هرمترمربع آپارتمان در منطقه 5 نسبت به ماه مشابه سال قبل ( نیمه اول سال 97 به 96)

2- کاهش ناگهانی توان خریداران؛ از ابتدای سال 96 با سر رسید وام‌های جدید، ابتدا قدرت خرید افزایش یافت اما با رشد سریعتر قیمت، دوباره خرید ملک برای دو دسته از دسترس خارج شد، دسته اول خریدارانی بودند که قصد داشتند برای نخستین بار آپارتمان بخرند و دسته دوم کسانی بودند که مقداری پس‌انداز داشته و قصد تبدیل به احسن کردن آپارتمان خود را داشتند که افزایش قیمت ها آنان را یا منصرف یا باعث گردید به مناطق دیگری بویژه منطقه 22 تمایل پیدا کرده و خریدهای خود را در آنجا انجام دهند.

3- توقف یا تغییر جهت خریداران؛ تعداد زیادی از خریداران که قصد اخذ وام مسکن را داشتند، امکان خرید آپارتمان بویژه برجهای ساخته شده را بدلیل نبود سند ملکی نداشته که بالاجبار خرید خود را متوقف یا به پایین‌‎تر از خیابان آزادی منتقل کردند. (نمودار7)

درصد تغییر تعداد معاملات نسبت به ماه مشابه سال قبل ( نیمه اول سال 97 به 96)

4- افزایش تقاضا منطقه 22؛ شایعه و تصور همگانی در منطقه 5 ایجاد شده که بعضی از برج سازان منطقه 22 بدلیل اینکه مدتهاست موفق به فروش آپارتمانهای خود نشده‌اند با انجام معاملات صوری و درنهایت افزایش قیمت در منطقه 5 باعث سوق خریداران به منطقه 22 شده‌اند.

5- مهاجرت مستاجرین از تهران یا حداقل از منطقه‌ای به منطقه‌ای دیگر؛ با افزایش قیمت فروش آپارتمان به طبع اجاره بها نیز تا حد 2.5 تا 3 میلیون تومان رهن به ازای هر مترمربع افزایش یافته که خود این نیز باعث مهاجرت ساکنان به اطراف تهران و منطقه 22 گردیده است.

6- افزایش ناگهانی ترافیک و انسداد مداخل خروجی و ورودی غرب تهران در زمانهای پیک ترافیک؛ با جمیع جهاتی که ذکر آنها در فوق رفت و افتتاح و راه اندازی مراکز خرید (ترافیک سازهای پول ساز) در منطقه 22 ، افزایش تراکم جمعیتی در این منطقه را سبب گشته و تعداد مسافرتهای بین استانی (کرج به تهران و بالعکس) از بزرگراههای این منطقه افزایش چشمگیری یافته است که افزایش مشکل رفت و آمد کاملاً در طول یکسال گذشته محسوس است.

در آخر متذکر می‌شوم که آمارهای منطقه 22 زیاد قابل اتکا نمی‌باشد بدلیل اینکه بدور از هرگونه توهم توطئه؛ بدلیل اینکه برجهای مسکونی اطراف دریاچه شهدای خلیج فارس(چیتگر) و پروژه‌های بلند مرتبه سازی منطقه تحت مالکیت ارگانها و تعاونی‌های مربوطه احداث گردیده است مستقلا داری دفاتر فروش هستند و اغلب معاملات آنها در آژانس‌های املاک انجام نمی‌گردد و به طبع آن کدرهگیری جهت مبایعه‌نامه‌ها اخذ نشده و در سامانه اطلاعات بازار املاک مربوط به وزارت مسکن و شهرسازی اطلاعات درج نشده و پردازش نمی‌گردد، که در جای خود سبب عدم شفافیت، اجحاف در حق خریداران، عدم انجام تعهدات از سوی فروشندگان و سازنده‌ها و سر آخر مشکل در بررسی و کنکاش آماری در معاملات این منطقه را سبب می‌شود. و این امر سبب شده و تحلیل وضعیت به کسب اطلاعات میدانی محدود گردد.

1397/08/26 13:59
در زمینه‌ی انتشار نظرات مخاطبان رعایت چند مورد ضروری است:
  • لطفاً نظرات خود را با حروف فارسی تایپ کنید.
  • «انجمن خرد» مجاز به ویرایش ادبی نظرات مخاطبان است.
  • انجمن خرد از انتشار نظراتی که حاوی مطالب کذب، توهین یا بی‌احترامی به اشخاص، قومیت‌ها، عقاید دیگران، موارد مغایر با قوانین کشور و آموزه‌های دین مبین اسلام باشد معذور است.
  • درج در قسمت هایی که با ستاره قرمز مشخص گردیده الزامی است.
  • تعداد کاراکترهای نام، ایمیل و نظر نباید به ترتیب بیش از 100، 300 و 500 بیشتر باشد . در صورت عدم رعایت متاسفانه نظر شما ثبت نخواهد گردید.
  • نظرات پس از تأیید مدیر سایت منتشر می‌شود.

نام:

پست الکترونیک:

متن نظر:

کد امنیتی:

نظرات: